當(dāng)美國(guó)人迎接圣誕節(jié)的時(shí)候,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力仍是他們心頭揮之不去的陰影。住房作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中“生產(chǎn)量”和“交易量”最大的物品,其繁榮與否對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇至關(guān)重要。
2012年以來,美國(guó)的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了一些向好跡向。截至10月份,住房開工許可達(dá)83.4萬套,同比增長(zhǎng)33%;新建住房開工量達(dá)到78.6萬套,同比增長(zhǎng)28%,預(yù)計(jì)全年可達(dá)89萬套,比上年增長(zhǎng)25%;住房銷售量也在逐月上升,其中,存量房銷售468.3萬套,同比增長(zhǎng)10%,新建住房銷售達(dá)到38.7萬套,同比增長(zhǎng)26%。住房?jī)r(jià)格也從負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng),三季度新建住房均價(jià)為28.79萬美元,同比增長(zhǎng)9%,存量住房均價(jià)為23.38萬美元,同比增長(zhǎng)7%。
這些數(shù)據(jù)在一定程度上表明,美國(guó)的住宅市場(chǎng)已度過了2009年最困難的時(shí)期,其復(fù)蘇主要得益于以下幾個(gè)因素:一是美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的修復(fù),今年第二、三季度,美國(guó)的GDP增速分別達(dá)到了1.3%和2%;二是失業(yè)率的降低,從第二季度的10%降至第三季度的8.1%;三是借貸成本較低,30年固定利率抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低,為3.54%,同比下降18%,15年固定利率住房抵押貸款利率為2.83%,同比下降19%,低利率有效提高了居民購(gòu)房的可支付能力。
然而,這些數(shù)字的背后還存在著諸多隱憂。一是住房銷售量雖有上升,但仍處歷史低位,特別是存量房交易中有24%是取消抵押贖回權(quán)和負(fù)資產(chǎn)住房的打折銷售。二是新建住房開工量仍低于正常年份。通常,按美國(guó)人口增長(zhǎng)和舊房的拆除量,每年需新建住房在150萬套左右,而現(xiàn)行開工量還不足100萬套。三是“影子庫(kù)存”居高不下。目前美國(guó)新建住房的庫(kù)存處在歷史低點(diǎn),但新房開工量卻動(dòng)力不足,大量嚴(yán)重違約和進(jìn)入取消抵押贖回程序的住房約有300萬套,要消化掉這些“影子庫(kù)存”仍需相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。四是住房抵押貸款發(fā)起額增長(zhǎng)緩慢,三季度房貸發(fā)起額為5236億美元,盡管政府采取多種救贖、再融資措施,但取消抵押貸款贖回的比率仍在2%左右,房貸違約率徘徊在7%,次貸違約率則高達(dá)20%。這意味著部分住戶的資產(chǎn)負(fù)債表仍在修復(fù)之中!
對(duì)借款人來說,危機(jī)后房?jī)r(jià)下跌帶來的負(fù)資產(chǎn),不僅導(dǎo)致財(cái)富縮水,還貸能力和借貸消費(fèi)能力減弱,還會(huì)產(chǎn)生“住房鎖定效應(yīng)”,即負(fù)資產(chǎn)限制了勞動(dòng)力流動(dòng)尋找新的就業(yè)機(jī)會(huì)的能力,從而形成惡性循環(huán),進(jìn)一步影響住房市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)。正是由于上述原因,美國(guó)私人住房投資額占其GDP的比例,已經(jīng)連續(xù)4年低于3%,這在美國(guó)過去50年的歷史上都是不多見的。
從消費(fèi)角度看,以往美國(guó)人都把住房視為“提款機(jī)”,隨著7萬多億美元財(cái)富的蒸發(fā),居民消費(fèi)開始受到收入硬預(yù)算的制約。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算,房產(chǎn)價(jià)值的縮水導(dǎo)致年消費(fèi)額減少2000多億美元,約占GDP的1.3%。這無疑對(duì)就業(yè)和美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了不可低估的影響。美國(guó)住宅市場(chǎng)的修復(fù)不僅艱難,而且所需時(shí)日漫長(zhǎng)。